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楼市解限杭州千万豪宅市场受提振最明显

发布时间:2019-10-13 05:20:03 编辑:笔名

  楼市解限 杭州千万豪宅市场受提振最明显

  千万级豪宅一直牢牢占据着杭州楼市高高在上的金字塔尖,而千万豪宅的市场表现,不仅被视为经济景气度的晴雨表,也是代表杭州城市地位的一个重要指标。那么,千万豪宅在杭州住宅消费中占比多少?最高的成交单价纪录是多少?又有那些楼盘名列千万豪宅成交前茅?

  昨天下午,杭州透明售房市场研究院院长方张接最新发布《千万豪宅市场的历史转机》研究报告,公布了今年前8个月杭州千万豪宅的成交数据和排行榜。该份报告显示,相对一般性的改善购房需求而言,金字塔尖的改善需求受限购影响大,受限贷影响小,同时超过三分之二的千万豪宅购买者选择一次性付款,因此,自主城区140方以上房源解限以后,政策环境就已颇为适合千万豪宅市场发力;而从解禁前后的成交数据来看,千万豪宅市场也已毫无疑问成为受益最大、提振最明显、数据表现最好的楼市板块。

  分类解限一月余,杭州楼市迎来新常态

  成交量回升,供应量激增,市场会分化

  自7月29日杭州各城区不同程度调整限购政策后,政策试水作用明显,市场信心得到一定恢复,成交量有所回暖,8月市区以9453套的签约总量创下今年的新高,且为五年来同期最高值,也就此形成一道市场分水岭。透明售房市场研究院院长方张接分析认为,杭州楼市很可能将进入一个新常态:成交量回升,房价基本平稳,高性价比产品变得更好卖,不好的产品依然受冷落。

  据透明售房市场研究院统计,限购政策调整之初,市区的库存量一直在高位徘徊,截至7月31日24时,杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房可售房源有134048套,其中住宅为92809套,超过44%在余杭区,主城区占38.82%,萧山为17.1%,而今年月各城区的月均签约量仅为1826套、1504套和606套,按此速度计算,各城区的住宅库存去化周期都要超过22个月。

  但是,这样的计算方式是相对的,因为月度成交数据也是在变动的。如果以8月份9453套的去化速度来计算的话,目前的库存就只要14个月的销售期了。根据住建部的指标,去化周期在6个月以下是严重供不应求,个月的周期是供求合理区间。那么,如果接下来杭州楼市能够维持在8月份的成交水平线,那么市场就会回归到一个健康平稳的环境。

  事实上,高的库存量随之而来的是高的管理成本。8月新建商品住宅项目除去豪宅放量带来的楼市整体均价呈现结构性上涨外,市场实际推出的项目包括部分豪宅多呈现以价换量的形式,价格实际是回落的。在高库存的压力下,市场仍是买方市场,开发商以价换量不失为当下最合适的方式,营销策略的率先调整,也能使其早一步获得市场,赢得生机,当下楼市不少明星楼盘就是这样铸就的,受此趋势影响,今年未来几个月杭州楼市的主流将是低价走量,也将加快市场价格筑底。

  主城豪宅库存超过1800套

  总货值超过200亿元

  虽然主城区一开始就为140方以上的大户型房源松绑,限购解除之初也出现了短暂的豪宅放量,不过从整体来看,杭州总价超过800万元的豪宅主要集中在主城区,而且库存量依旧不小,需要一段时间去化。

  据透明售房市场研究院统计,限购松绑首日,杭州主城区新建商品房可售房源共36238套,其中140方以上住宅可售8796套,可售面积197.7万平方米,套数占比24.3%,占住宅库存1/4左右,90平方米以下、方的房源库存还是大,所以主城区政策再做调整,进一步活跃市场。

  值得注意的是,金字塔的最顶端豪宅市场也积压严重。截至8月中旬,主城区新建商品住宅可售总套数为35531套,可售总面积464.64万平方米,总价在800万元以上的豪宅可售套数为1840套,占比达到5.17%,申报总价在1000万元以上的千万豪宅可售套数也达1143套;其中,800万-1000万元的可售套数为697套,1000万-1500万元的可售620套,1500万元以上的也有523套,计算总值超过200亿元。

  第一代豪宅客户进入换房季

  豪宅市场也将迎来改善型刚需

  都说豪宅市场不如刚需市场这么大,在经历了一波成交量上涨后,未来的豪宅市场客户在那里?透明售房市场研究院对1998年开始的杭州豪宅发展轨迹做了梳理,从1998年、1999年的国都公寓、九溪玫瑰园,到2001年的中大吴庄、2005年黄龙公寓、2006年金色海岸,再到2010年蓝色钱江、2012年武林一号、今年的柳浪东苑这些都是历年签约均价最高的新房,再对比历年成交最活跃的豪宅,会发现,很多1998年至2002年上市的高档小区活跃度较高,作为杭州第一代的豪宅,已经进入需要更新换代的阶段,大量早年入住的购房者出现非常迫切的改善需求。

  看一下从去年1月1日到今年7月28日杭州主城区二手住宅市场的情况,单价25000元/平方米以上、竣工时间在1998年-2002年的高端住宅小区成交数据并不突出,反而是一些学区房和新面市的豪宅楼盘更受欢迎。作为杭城交付时间不长的豪宅项目,蓝色钱江不仅是去年成交单价最贵的二手房,同时也是去年至今成交量最大的二手豪宅盘。去年,蓝色钱江北区有一套房子成交单价为48408元/平方米,是去年单价最贵的一套二手房,据悉,与南区相比,蓝色钱江北区的涨价幅度要大得多,当初一手买进时3万元/平方米左右,去年在二手房市场上的卖出均价已达到4.7万元-5万元/平方米。去年杭州二手房成交总价最贵的10套房中,位于钱江新城的房子占据半壁江山,尤其是蓝色钱江,该小区的两套二手房以超过1100万元的成交价雄踞排行榜前两名。

  方张接认为,从解限后一个月的情况来看,杭州的本地人或者新杭州人是千万豪宅市场的绝对购买主力。以前我们都说温州(楼盘)台州他们购买比较多,那么从解限后的情况来分析来看,这部分人不多,绝大多数还是杭州本地的购买者。尤其是杭州的第一代、第二代高端楼盘居住者,到目前为止已经有了一个非常迫切的改善需求,这也是今后千万豪宅发展的最稳定的基石。

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